قرارداد سرقفلی یکی از متداول‌ترین قراردادهایی است که برای انتقال منافع املاک تجاری از آن استفاده می‌کنند. این نوشته درباره ماهیت سرقفلی، به ارث رسیدن، انتقال سرقفلی، حق تغییر شغل و نوع سند این قراراداد است.

اساسا قرارداد سرقفلی بر 8 اصل استوار است. به ارث می‌رسد، در قانون جدید موجر و مستاجر نیز معتبر است، قابلیت انتقال باید در قرداد تعیین تکلیف شود، ذاتا حق تغییر شغل ندارد، باید یک اجاره نامه در کنار آن باشد، قابلیت ثبت رسمی دارد، به سادگی قابل تخلیه توسط موجر نیست.

این بحث را درست از این نقطه آغاز می‌کنیم که قرارداد سرقفلی دقیقا چیست؟ ریشه این کار، یعنی فروش سرقفلی به رسوم سنتی بازار در ایران باز گشته و عرفی است. ثمن قرارداد سرقفلی در بازار ما مبلغی بوده است که مستاجر ملک تجاری به صورت یک‌جا به موجر می‌پردازد و پس از آن با مبلغ اندکی اجاره ماهیانه در مغازه به فعالیت خود ادامه می‌دهد.

اما موضوع مهم در مورد رسم سرقفلی چه بوده است؟ اینکه مستاجر حق داشته بر اساس آن، مغازه را نگه دارد و برای تمدید قرارداد
دست بالا داشته باشد. واضح تر اینکه مالک سرقفلی، مالک منافع ملک است تا روزی که اجاره را بپردازد یا به نوعی مستاجری است که برای تمدید قرارداد در اولویت است. اما نکات مهم قرارداد سرقفلی چیست؟

۱- مالکیت سرقفلی به ارث می‌رسد

یعنی اگر مالک سرقفلی فوت شد، ورثه او از ملک سهم می‌برند در واقع این حق انتفاع پس از مرگ مستاجر به فرزندان او ارث می‌رسد و موجر در این مورد نمی‌تواند ادعایی داشته باشد.

۲- تفاوت قرارداد سرقفلی با حق کسب و پیشه

قرارداد سرقفلی دقیقا چیزی است که شرح دادم یعنی پرداخت مبلغ یکجا برای خرید حق انتفاع ملک تجاری اما حق کسب که فقط برای قراردادهای اجاره نامه تجاری قبل سال ۷۶ کارکرد دارد و در قانون موجر و مستاجر سال 56 به آن پرداخته شده است. یعنی اینکه مستاجر مغازه به علت فعالیت خود صاحب حقی می‌شود که موجر نمی‌تواند ملک را به سادگی از او پس بگیرد.

این حق در قانون جدید موجر و مستاجر، توسط شورای نگهبان غیرقانونی تشخیص داده شد. اما قرارداد سرقفلی و حقوق مستاجر در این قرارداد همواره حائز اهمیت بوده است.

۳- قابلیت انتقال قرارداد سرقفلی

مستاجر می‌تواند حق سرقفلی را به شخص دیگری واگذار کند. مگر اینکه در قرارداد چیز دیگری ذکر شده باشد و به نوعی این حق از وی سلب شده باشد. در ضمن فروش سرقفلی باید در قالب فروش حق انتفاع (سرقفلی) یا صلح آن باشد نه فروش کل مغازه.

۴- مستاجر حق تغییر شغل ندارد

تغییر شغل طبق بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ از موجبات تخلیه است مگر اینکه شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق باشد و لذا تغییر شغل بدون رضای موجر، به هر کیفیت که صورت گیرد از موجبات تخلیه خواهد بود. مگر اینکه توافق جدیدی حاصل شود.

۵- توجه به مدت اجاره در زمان خرید سرقفلی

در صورتی که مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، باید توجه کنید که آیا مدت اجاره‌اش منقضی شده یا خیر چون ممکن است تاریخی برای اتمام قرارداد معین شده باشد. در صورت انقضای مدت، بهتر است مالک سرقفلی ابتدا از طریق مراجع قضایی علیه مالک دعوای الزام به تنظیم اجاره ‌نامه را مطرح کند و سپس خرید سرقفلی را انجام دهید. در اینجا می‌توانید یک نمونه از این دادخواست را ببینید.

۶- ثبت عادی یا دفترخانه‌ای

شما می‌توانید سرقفلی را هم با سند عادی هم رسمی از مالک مغازه بخرید. که من رفتن به دفترخانه و ثبت کردن این قرارداد را توصیه می‌کنم. اما اگر با سند عادی خریدید باز هم می‌شود برای فروش این حق به دفترخانه مراجعه کنید اما آنقدرها معتبر نخواهد بود.

۷- فرض نداشتن حق انتقال به غیر

انتقال غیرقانونی سرقفلی یکی از مواردی است که حق سرقفلی را ساقط می‌کند. اشخاصی که بدون داشتن حق انتقال در قرارداد سرقفلی، آن را انتقال می‌دهند، مرتکب تخلف شده‌اند و با طرح دعوا از طرف موجر (مالک)، امکان دارد نیمی از ارزش حق سرقفلی آنها کاسته شود. علاوه بر این، نصف دیگر به قیمت روز به مستاجر متخلف پرداخت خواهد شد تا قرارداد سرقفلی به حکم دادگاه باطل شود.

۸- راه‌هایی برای تخلیه سرقفلی

اول: مالک خودش برای کسب و کار نیاز شدیدی به مغازه مورد نظر داشته باشد. یعنی بتواند ناتوانی خود در تامین زندگی را اثبات کند، در ضمن باید مبلغ دقیق تعیین شده توسط دادگاه را بپردازد. بند 2 ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56

دوم: ملک مخروبه شده و با نظر شهرداری پروانه ساخت صادر گردد. بند 1 ماده 15 قانون مذکور

سوم: در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت، مناسب برای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود درخواست تخلیه نماید. بند 3 ماده 15 قانون مذکور